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Im JUli 2009 veröffentlichte die Stadt Dorsten das '''Entwicklungskonzept zur Steuerung des Einzelhandels''' in der Reihe "Beiträge zur Stadtplanung". Verfasser sind Bernd Lehmann, Marc Lohmann, Regina Danielzik, Volker Deutsch, Angelina Sobotta.
Nachfolgend werden die Informationen speziell zu Wulfen 1:1 wiedergegeben. Das Original enthält noch Fotos und Karten mit der Abgrenzung der Gebiete. Es ist in der [[Stadt- und Schulbibliothek]] vorhanden.
==ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH „NEBENZENTRUM ALT-WULFEN“==
[[Bild:Ambrauturm.jpg|framed|Foto : Gruber]]
Zentralitätsstufe: Nebenzentrum <br>
Versorgungs- / Verflechtungsbereich:
'''Entwicklungsziel'''<br>
Ziel ist es, das Versorgungsangebot in Alt-Wulfen zu sichern und zu erhalten
==ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH „NEBENZENTRUM WULFENER MARKT“==
[[Bild:Rundbau.jpg|framed|Foto: Gruber]]
Zentralitätsstufe:
Nebenzentrum <br>
Versorgungs- / Verflechtungsbereich:
Alt-Wulfen, Wulfen-Barkenberg<br>
Größe des zentralen Versorgungsbereichs:
rd. 8,11 ha<br>
Anzahl und Größe der Einzelhandelsbetriebe:
21 Betriebe und 19 Leerstände ;
rd. 3.970 m² belegte Verkaufsfläche<br>
Anzahl sonstiger Dienstleistungseinrichtungen:
19 Einrichtungen<br>
zentrenbildende Sortimente:
Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfes.
'''Beschreibung des zentralen Versorgungsbereichs'''<br>
Durch die städtebauliche Entwicklung des Stadtteils Barkenberg seit den 1960er-Jahren ("Neue Stadt Wulfen") stellt das Nebenzentrum "Wulfener Markt" einen Solitärstandort am Rande des Stadtteils dar, der in enger Verknüpfung zum Zentralen Versorgungsbereich "Dimker Allee" als Subzentrum im Siedlungskern Barkenbergs zu sehen ist. <br>
Der Versorgungsbereich "Wulfener Markt" umfasst den gesamten Baukörper des Wulfener Marktes inklusive der nördlich angrenzenden Gesamtschule Wulfen und des Gemeinschaftshauses Wulfen / Hallenbad. Die westliche und südliche Begrenzung bildet die Marktallee, östlich wird der ZVB durch den Napoleonsweg begrenzt. Neben einem größerflächigen Anbieter von Bekleidung und Lederwaren am äußersten Westende des Versorgungsbereichs liegt der bauliche Schwerpunkt des Versorgungsbereichs auf dem Einkaufszentrum Wulfener Markt.
Das Einkaufszentrum besteht aus einem mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftszentrum mit Ladenpassage aus den Aufbaujahren der "Neuen Stadt Wulfen" mit 5.600 m² Verkaufsfläche und dem im Jahr 2001 eröffneten und 2007 geschlossenen GLOBUS- (später TOOM-) SB-Warenhaus mit 3.700 m² Verkaufsfläche. Dieses Gebäude steht seit seiner Schließung leer. Der überwiegend niedrigpreisige gemischte Einzelhandelsbesatz am Standort, u.a. aus Bekleidung, Lebensmittel, Videothek, Sonnenstudio, Drogeriemarkt, Fahrräder und Second-Hand-Möbel, wird ergänzt durch öffentliche Einrichtungen wie der Stadtteilbibliothek, der Gesamtschule Wulfen, das Hallenbad und der Freizeit- und Begegnungsstätte Gemeinschaftshaus Wulfen. <br>
Das gastronomische Angebot erstreckt sich auf ein Billiard-Cafe, eine Pizzeria und eine Eisdiele.
Das nicht mehr zeitgemäße Geschäftszentrum mit Ladenpassage zeigte auch während des noch laufenden Verbrauchermarkt-Betriebes deutliche Strukturschwächen, die in häufigen Leerständen, temporären oder dauerhaften Mindernutzungen sowie Mängeln in Erscheinungsbild und Außenpräsentation bestanden. Neben der fehlenden Investitionsbereitschaft des Gebäudeeigentümers sind die Leerstände sowie die hohe Mieterfluktuation des Geschäftsbesatzes der Ladenpassage u.a. damit zu begründen, dass die Ladenlokale nur zusammen mit ihren jeweiligen – weitgehend ungenutzten – Unter- und Obergeschossen vermietet werden.
'''Anbindung mit dem öffentlichen Personennahverkehr'''
Der ZVB wird durch drei Buslinien erschlossen. Haltestellen des Linienbusverkehrs befinden sich in fußläufiger Entfernung am südlichen und am nordöstlichen Rand des Versorgungsbereichs (Haltestellen „Wulfener Markt“ und „Kampstraße“).<br>
Die Schnellbuslinie 26 stellt zur Hauptverkehrszeit im Halbstundentakt Anschlüsse in Richtung Marl und Alt-Wulfen her. Die Buslinie 208 verkehrt im Halbstundentakt in Richtung Dorsten und Alt-Wulfen und ermöglicht die umstiegsfreie Weiterfahrt bis Haltern am See als Linie 298. Der Taxibus 206 verkehrt bei Bedarf im Stundentakt zwischen Deuten und Wulfen.
'''Begründung der räumlichen und funktionalen Abgrenzung '''<br>
Der ZVB umfasst die vorhandenen Einrichtungen von Handel, Dienstleistung, Freizeit, Kultur, Bildung und Sport. Er wird im Wesentlichen durch die umliegenden Verkehrsachsen begrenzt. Im Süden durch die Marktallee und den Napoleonsweg und im Westen durch die Schultenfelder Allee. Im Norden bildet der Midlicher Mühlenbach und im Osten der Barkenbergsee eine ablesbare Grenze des Versorgungsbereichs. <br>
Die Abgrenzung weicht damit vom Vorschlag des CIMA-Gutachtens ab, welches nur die Versorgungsangebote des Handels, nicht aber die nördlich angrenzenden Bildungs-, Kultur- und Sportangebote umfasste [CIMA Stadtmarketing GmbH, Einzelhandelskonzept für die Stadt Dorsten, Köln, 2007, S. 103]. Da diese Angebote das Nebenzentrum jedoch wesentlich mit prägen, wurde der CIMA-Vorschlag (auch in Abstimmung mit der Bezirksregierung Münster) entsprechend ergänzt.
Die räumliche und funktionale Abgrenzung des ZVB Wulfener Markt in seinem dargestellten Umfang ist vor dem Hintergrund des nahe gelegenen ZVB in Alt-Wulfen dadurch zu rechtfertigen, dass der Standort eine maßgebliche Versorgungsfunktion für den Stadtteil Barkenberg übernimmt. Gleichzeitig ist jede weitere Entwicklungsoption, vor allem im Bereich des neuen EDEKA-Frischemarktes mit 1.500 m² Verkaufsfläche, im Zusammenhang mit dem ZVB "Dimker Allee" und der dauerhaften Stabilisierung des dort vom gleichen Pächter aufrecht zu erhaltenden EDEKA-Frischemarktes Verkaufsfläche zu sehen. Beide Standorte müssen sich funktional ergänzen und dürfen nicht in einen Wettbewerb miteinander eintreten.
'''Potenzialflächen''' <br>
Großflächige Potenzialflächen beinhaltet der Bereich des ZVB „Wulfener Markt“ nicht. Von der Einbeziehung von im Umfeld vorhandenen Freiflächen wurde explizit Abstand genommen. Im Vordergrund für die weitere Entwicklung des Versorgungsbereichs steht die Aktivierung bestehender Leerstände sowie der Belebung der Ladenpassage.
'''Entwicklungsziel'''<br>
Entwicklungsziel ist die Stabilisierung des Nebenzentrums und die Reduzierung der Leerstände (siehe zuvor). Insbesondere die Reaktivierung der Leerstände des ehemaligen SB-Verbrauchermarktes (vormals „TOOM“) steht hierbei im Vorderund. Weiterhin wird die verbesserte Verknüpfung der einzelnen Elemente des Versorgungsbereichs – u.a. bestehend aus Ladenpassage, Marktplatz, Verbrauchermarkt sowie dem Bereich des „Prisma Einkaufsparks (PEP)“ – angestrebt.
==ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH „NAHVERSORGUNGSZENTRUM DIMKER ALLEE“==
[[Bild:Pfeiler beleuchtet.jpg|framed|Foto : Gruber]]
Zentralitätsstufe:
Nahversorgungszentrum<br>
Versorgungs- / Verflechtungsbereich:
Wulfen-Barkenberg<br>
Größe des zentralen Versorgungsbereichs:
rd. 1,66 ha<br>
Anzahl und Größe der Einzelhandelsbetriebe:
8 Betriebe und 1 Leerstand ;
820 m² belegte Verkaufsfläche <br>
Anzahl sonstiger Dienstleistungseinrichtungen:
18 Einrichtungen<br>
zentrenbildende Sortimente:
Waren des kurzfristigen Bedarfs / der Nahversorgung.
'''Beschreibung des zentralen Versorgungsbereichs'''<br>
Der ZVB "Dimker Allee" liegt zentral innerhalb des Hauptaufsiedlungsbereiches von Barkenberg beidseitig des Straßenknotenpunktes Dimker Allee / Himmelsberg im Zufahrtsbereich vom Wittenberger Damm. Der das ca. 1.200 m Luftlinie entfernt liegende Nebenzentrum "Wulfener Markt" ergänzende Nahversorgungsstandort besteht aus zwei funktionalen Einheiten - und barkenbergspezifisch aus drei Adressen - diesseits und jenseits der Dimker Allee:
* der westlich des Straßenknotens gelegenen "Ladenzeile" Dimker Allee 31 - 33 (Nordteil) und Himmelsberg 6 (Südteil) mit einer Bankfiliale, einem Edeka-Frischemarkt, einer Apotheke sowie kleinen Ladenlokalen und Imbissstätten
* und dem so genannten "Handwerkshof" östlich der Kreuzung Dimker Allee / Himmelsberg mit einem Elektro-Fachgeschäft, einem SCHLECKER-Markt und überwiegend Dienstleistungsnutzungen einschließlich einer Tankstelle.
Bis zum Beginn des Stadtumbaus in Barkenberg waren die beiden Nahversorgungskomponenten dies- und jenseits der Dimker Allee durch eine überdimensionierte Fußgängerbrücke verbunden. Brücke und Verbuschungen behinderten die Einsehbarkeit vor allem des Bereichs "Handwerkshof", verhinderten den optischen Wiedererkennungswert dieses für die Nahversorgung wichtigen Einzelhandelsstandorts und trennten die beiden benachbarten Standortkomponenten mehr als dass eine Verbindung und Einheit erkennbar war. <br>
Der Abbruch der Fußgängerbrücke Anfang 2008 und die vorerst provisorische Gestaltung des Brückenumfelds im Zuge des Stadtumbaus bewirkten eine räumliche Öffnung und damit eine gute Einsehbar- und Zugänglichkeit dieses Nahversorgungsstandorts. Anstelle der Fußgängerbrücke mit steilen Rampen sind beide Einzelhandelskomponenten nunmehr behindertengerecht über eine Querungshilfe verbunden. Der aus stadtgestalterischen Gründen verbliebene Mittelpfeiler der abgebrochenen Fußgängerbrücke wird im Zuge der weiteren Wohnumfeldgestaltung bestrahlt und trägt zusätzlich zur Identifikation der Bevölkerung mit diesem Nahversorgungsstandort bei. <br>
Wichtige Frequenzbringer des Nahversorgungsstandorts sind ein EDEKA-Frischemarkt in der "Ladenzeile" sowie ein Elektro-Fachmarkt und ein SCHLECKER-Drogeriemarkt im Handwerkshof auf der anderen Straßenseite. Weitere dominierende Nutzungen der "Ladenzeile" sind die Sparkassen-Zweigstelle Barkenberg, eine zahnärztliche Gemeinschaftspraxis mit überregionalem Einzugsbereich, eine Apotheke sowie gastronomische Angebote. Neben dem Elektro- und dem Drogeriemarkt befinden sich im Handwerkshof kleinteilige Nutzungen aus dem Dienstleistungsgewerbe, so u.a. Arztpraxen, eine Anwaltskanzlei, eine Bäckerei, Spiel- und Gaststättenbetriebe. Weiterhin hat hier in einem von der benachbarten Tankstelle gut einsehbaren Ladenlokal das Stadtumbau-Stadtteilbüro Wulfen seinen dauerhaften Standort.<br>
Im Zuge der weiteren Stadtumbaumaßnahmen ist beabsichtigt, diesen zentralen Nahversorgungsstandort im Stadtteil baulich und gestalterisch aufzuwerten. So wird im Rahmen des Rückbaus und der Modernisierung der Wohn- und Geschäftsgebäude Dimker Allee 31 / 33 u.a. die Verkaufsfläche des EDEKA-Frischemarktes erweitert. Da insbesondere dieser Marktstandort eine elementare Nahversorgungsfunktion für den zentralen Kernbereich des Stadtteils wahrnimmt, ist es Ziel der Stadtteilentwicklung, diesen Standort trotz der Etablierung eines großflächigen EDEKA-Marktes (des selben Betreibers) im Bereich des Wulfener Marktes möglichst dauerhaft aufrecht zu erhalten. Durch die beabsichtigte Neubebauung der Abbruchflächen an der Dimker Allee, u.a. mit seniorengerechten Wohnungen, kann im fußläufigen Einzugsbereich des Standorts ein Kundenpotenzial gebunden werden, welches den Bestand des Nahversorgungsstandortes zu sichern vermag.
'''Anbindung mit dem öffentlichen Personennahverkehr'''<br>
Die Haltestelle „Handwerkshof“ liegt zentral am neugeschaffenen niveaugleichen Übergang innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Sie wird durch drei Buslinien bedient, die zwischen Dorsten, Marl, Wulfen und Haltern am See verkehren. Die Schnellbuslinie 26 und die Buslinie 208 fahren zur Hauptverkehrszeit im Halbstundentakt, die Linie 298 verkehrt im Stundentakt. Ergänzt wird das Angebot – jedoch mit geringerer Bedeutung für den Versorgungsbereich – durch eine Nachtexpress-
linie.
'''Begründung der räumlichen und funktionalen Abgrenzung'''<br>
Die räumliche und funktionale Abgrenzung des ZVB Dimker Allee orientiert sich nach dem vorhandenen gewerblichen Bestand an Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungen in direkter Abgrenzung zu der an den Versorgungsbereich unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung. Der vorhandene Bestand gewerblicher Nutzungen soll zwar aufgewertet, aber nicht räumlich ausgeweitet werden. Damit wird weder dem CIMA-Gutachten noch dem Einzelhandels-Profilierungskonzept aus dem Jahre 2001 gefolgt, den Nahversorgungsstandort "Dimker Allee" durch Ansiedlung eines leistungsfähigen Lebensmittelmarktes zu stärken und den Versorgungsbereich nördlich und südlich der "Ladenzeile" deutlich zu erweitern.
Nach Entfall von 244 Wohneinheiten im Zuge des Stadtumbaus und der beabsichtigten Neubebauung der Abbruchflächen soll das Nahversorgungszentrum Dimker Allee auch zukünftig in seiner bisherigen, ausschließlich auf das Wohnumfeld orientierten Nahversorgungsfunktion beibehalten, durch eine bauliche und gestalterische Aufwertung zwar stabilisiert, die Gesamt-Verkaufsfläche am Standort aber nicht deutlich ausgeweitet werden. Der fußläufig oder fahrradorientierte Nahversorgungsbereich "Dimker Allee" ergänzt damit das eher kfz-orientierte Nebenzentrum "Wulfener Markt", tritt aber nicht in eine Konkurrenzsituation mit diesem nebenzentralen Standort ein.
'''Potenzialflächen'''<br>
Großflächige Potenzialflächen sind im ZVB nicht enthalten.
'''Entwicklungsziel'''<br>
Sicherung der Nahversorgung und Stabilisierung des Versorgungsbereichs.
==Siehe auch==
'''[[Am Brauturm]]'''
'''[[Wulfener Markt]]'''
'''[[Handwerkshof]]'''
