Einzelhandel
Im JUli 2009 veröffentlichte die Stadt Dorsten das Entwicklungskonzept zur Steuerung des Einzelhandels in der Reihe "Beiträge zur Stadtplanung". Verfasser sind Bernd Lehmann, Marc Lohmann, Regina Danielzik, Volker Deutsch, Angelina Sobotta.
Nachfolgend werden die Informationen speziell zu Wulfen 1:1 wiedergegeben. Das Original enthält noch Fotos und Karten mit der Abgrenzung der Gebiete. Es ist in der Stadt- und Schulbibliothek vorhanden.
Inhaltsverzeichnis
ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH „NEBENZENTRUM ALT-WULFEN“
Zentralitätsstufe: Nebenzentrum
Versorgungs- / Verflechtungsbereich:
Alt-Wulfen, Wulfen-Barkenberg
Größe des zentralen Versorgungsbereichs:
rd. 6,10 ha
Anzahl und Größe der Einzelhandelsbetriebe:
25 Betriebe und 2 Leerstände ;
rd. 4.000 m² belegte Verkaufsfläche
Anzahl sonstiger Dienstleistungseinrichtungen:
23 Einrichtungen
zentrenbildende Sortimente:
Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfes.
Beschreibung des Zentralen Versorgungsbereiches
Zu den Besonderheiten des Stadtteils Alt-Wulfen gehört, dass sich der historische Kernbereich um die Matthäuskirche in einer Randlage zur freien Landschaft befindet und über alle Entwicklungsperioden hinweg nur in südlicher Richtung städtebaulich ergänzt werden konnte. Aus diesem Grunde bilden auch die vorhandenen Versorgungseinrichtungen kein flächenhaftes Zentrum wie dies beispielsweise in Lembeck der Fall ist, sie haben sich vielmehr weit überwiegend an den wichtigen Durchgangsstraßen und dabei vorrangig an der Hervester Straße entwickelt. Mangels kompakter Zentrumsbildung ist damit eine linienhafte Ausdehnung des zentralen Versorgungsbereiches vorgezeichnet. Entscheidend ist dabei aber, welche Maximalentfernungen innerhalb des ZVB noch realistisch sind und in welchen Abschnitten voraussichtlich auch dauerhaft Versorgungsfunktionen wahrgenommen werden (s.u.; Abgrenzung).
Hinsichtlich der qualitativen und quantitativen Ausstattung des ZVB wurden durch die Entwicklung des Nahversorgungszentrums "Am Brauturm" (Gelände der ehem. Rose-Brauerei) in den letzten Jahren entscheidende Verbesserungen erzielt, so dass sich der Versorgungsbereich in seinen Strukturen und Angebotsbestandteilen sehr positiv präsentiert. Allerdings ist durch die neu hinzugekommenen Anbieter – darunter ein Discountmarkt sowie ein Vollsortimenter als Magnetbetriebe – eine spürbare Gewichtsverlagerung in südlicher Richtung zu verzeichnen. Hier befindet sich der Schwerpunkt der Nahversorgung. Der Bereich der Dülmener Straße weist dementsprechend einen Rückgang des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes auf. Erkennbar ist hier bei den verbleibenden Betrieben sowie bei Neueröffnungen eine Tendenz weg von der Deckung des täglichen Bedarfs hin zu spezialisierten Sortimenten, welche auch ohne die Frequenz attraktiver Nahversorgungsmärkte in direkter Nähe aufgrund der guten Erreichbarkeit eine Existenzgrundlage finden können. Es handelt sich vorrangig um Produktsegmente längerfristigen Bedarfs. Als Beispiel sei hier das an der Dülmener Straße gelegene Geschäft für Kaminöfen zu nennen. Absehbar ist jedoch, dass die Tendenz zu einem Streubesatz und die feststellbare mäßige Kundenfrequenz eine Einbeziehung dieses Nordabschnittes in den ZVB nicht mehr rechtfertigen. Daher wird auch der Abschnitt an der Dülmener Straße im Unterschied zum CIMA-Abgrenzungsvorschlag nicht in den ZVB einbezogen.
Im Gegenzug wird der Gewichtsverlagerung nach Süden dadurch Rechnung getragen, dass hier bereits heute gemischt geprägte Bebauung auf der Ostseite der Hervester Straße noch in den ZVB integriert werden soll.
Anbindung mit dem öffentlichen Personennahverkehr
Der ZVB wird durch den Linienbus 208, den Taxibus 207 und die Regionalbahnlinie 45 bedient.
Der Haltepunkt Wulfen befindet sich unmittelbar am westlichen Rand des ZVB. Die Regionalbahn verkehrt hier im Stundentakt zwischen Dorsten Bf. und Coesfeld.
Der Linienbus 208 bedient die Haltestellen auf der Hervester Straße im Halbstundentakt. Das Angebot wird durch den Taxibus 207, der bei Bedarf im Stundentakt fährt, ergänzt.
Begründung der räumlichen und funktionalen Abgrenzung
Anhand der gegebenen Strukturen lässt sich feststellen, dass der Betriebsbesatz aller Erwartung nach im nördlichen Abschnitt der Hervester Straße dauerhaft noch bis etwa zum Gebäude nördlich der bestehenden Sparkassenfiliale so durchgängig bleiben wird, dass noch von einer Lage im ZVB gesprochen werden kann. Somit beginnt dort die Abgrenzung und setzt sich dann unter Berücksichtigung üblicher Grundstückstiefen nach Süden fort, und zwar weit überwiegend auf beiden Straßenseiten, da sich der relevante Betriebsbesatz entsprechend durchgängig vis-a-vis entwickelt hat.
Hinzu kommt das revitalisierte Brauereigelände einschließlich direkt angrenzender, durch die Versorgungsfunktion direkt geprägter Grundstücksbereiche zwischen der Bahnlinie und der Hervester Straße. Wie dargelegt befindet sich hier der Kern des ZVB mit den umsatzstärksten Betriebseinheiten und der größten Angebotsdichte. Handelsbetriebe werden durch Freizeit- und Dienstleistungsanbieter sowie Gastronomie angemessen ergänzt.
Der für die Zentralität des Standortes bedeutsame Bahnhaltepunkt und seine Umgebungsflächen können mangels Einbindung in die bestehende versorgungsrelevante Bebauung bedauerlicherweise nicht in den ZVB mit einbezogen werden. Es besteht zwar eine vergleichsweise gute wechselseitige Erreichbarkeit zwischen den Versorgungseinrichtungen und dem Haltepunkt, die abseitige Lage verhindert aber eine Integration.
Südlich des Kristallisationsbereiches am ehem. Rose-Gelände ist durch die Betriebseinrichtungen der Metallwarenfabrik Kleinken eine eindeutige Grenzziehung programmiert, östlich dieses Betriebes erscheint aber als Ergänzung eine Einbeziehung der im Bestand gemischt geprägten Grundstücke entlang der Hervester Straße als sinnvoll. Südlich davon endet der ZVB an der Nahtstelle zur Wohnbebauung am Großen Ring.
Potenzialflächen
Großflächige Potenzialflächen kommen im Bereich des ZVB Alt-Wulfen nicht vor und werden voraussichtlich auch nicht zur Nachfragedeckung benötigt. Gemessen an der Zentralität des Nebenzentrums und angesichts der im „Schwester-Stadtteil“ Wulfen-Barkenberg vorgehaltenen Versorgungseinrichtungen ist absehbar kein besonderer Expansions- oder Neuordnungsbedarf gegeben. Nutzungswechsel oder -intensivierungen auf Bestandsgrund-stücken beiderseits der Hervester Straße sind denkbar und bieten ausreichenden Spielraum für attraktivitätssichernde Maßnahmen.
Entwicklungsziel
Ziel ist es, das Versorgungsangebot in Alt-Wulfen zu sichern und zu erhalten
ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH „NEBENZENTRUM WULFENER MARKT“
Zentralitätsstufe:
Nebenzentrum
Versorgungs- / Verflechtungsbereich:
Alt-Wulfen, Wulfen-Barkenberg
Größe des zentralen Versorgungsbereichs:
rd. 8,11 ha
Anzahl und Größe der Einzelhandelsbetriebe:
21 Betriebe und 19 Leerstände ;
rd. 3.970 m² belegte Verkaufsfläche
Anzahl sonstiger Dienstleistungseinrichtungen:
19 Einrichtungen
zentrenbildende Sortimente:
Waren des kurz- und mittelfristigen Bedarfes.
Beschreibung des zentralen Versorgungsbereichs
Durch die städtebauliche Entwicklung des Stadtteils Barkenberg seit den 1960er-Jahren ("Neue Stadt Wulfen") stellt das Nebenzentrum "Wulfener Markt" einen Solitärstandort am Rande des Stadtteils dar, der in enger Verknüpfung zum Zentralen Versorgungsbereich "Dimker Allee" als Subzentrum im Siedlungskern Barkenbergs zu sehen ist.
Der Versorgungsbereich "Wulfener Markt" umfasst den gesamten Baukörper des Wulfener Marktes inklusive der nördlich angrenzenden Gesamtschule Wulfen und des Gemeinschaftshauses Wulfen / Hallenbad. Die westliche und südliche Begrenzung bildet die Marktallee, östlich wird der ZVB durch den Napoleonsweg begrenzt. Neben einem größerflächigen Anbieter von Bekleidung und Lederwaren am äußersten Westende des Versorgungsbereichs liegt der bauliche Schwerpunkt des Versorgungsbereichs auf dem Einkaufszentrum Wulfener Markt.
Das Einkaufszentrum besteht aus einem mehrgeschossigen Wohn- und Geschäftszentrum mit Ladenpassage aus den Aufbaujahren der "Neuen Stadt Wulfen" mit 5.600 m² Verkaufsfläche und dem im Jahr 2001 eröffneten und 2007 geschlossenen GLOBUS- (später TOOM-) SB-Warenhaus mit 3.700 m² Verkaufsfläche. Dieses Gebäude steht seit seiner Schließung leer. Der überwiegend niedrigpreisige gemischte Einzelhandelsbesatz am Standort, u.a. aus Bekleidung, Lebensmittel, Videothek, Sonnenstudio, Drogeriemarkt, Fahrräder und Second-Hand-Möbel, wird ergänzt durch öffentliche Einrichtungen wie der Stadtteilbibliothek, der Gesamtschule Wulfen, das Hallenbad und der Freizeit- und Begegnungsstätte Gemeinschaftshaus Wulfen.
Das gastronomische Angebot erstreckt sich auf ein Billiard-Cafe, eine Pizzeria und eine Eisdiele.
Das nicht mehr zeitgemäße Geschäftszentrum mit Ladenpassage zeigte auch während des noch laufenden Verbrauchermarkt-Betriebes deutliche Strukturschwächen, die in häufigen Leerständen, temporären oder dauerhaften Mindernutzungen sowie Mängeln in Erscheinungsbild und Außenpräsentation bestanden. Neben der fehlenden Investitionsbereitschaft des Gebäudeeigentümers sind die Leerstände sowie die hohe Mieterfluktuation des Geschäftsbesatzes der Ladenpassage u.a. damit zu begründen, dass die Ladenlokale nur zusammen mit ihren jeweiligen – weitgehend ungenutzten – Unter- und Obergeschossen vermietet werden.
Anbindung mit dem öffentlichen Personennahverkehr
Der ZVB wird durch drei Buslinien erschlossen. Haltestellen des Linienbusverkehrs befinden sich in fußläufiger Entfernung am südlichen und am nordöstlichen Rand des Versorgungsbereichs (Haltestellen „Wulfener Markt“ und „Kampstraße“).
Die Schnellbuslinie 26 stellt zur Hauptverkehrszeit im Halbstundentakt Anschlüsse in Richtung Marl und Alt-Wulfen her. Die Buslinie 208 verkehrt im Halbstundentakt in Richtung Dorsten und Alt-Wulfen und ermöglicht die umstiegsfreie Weiterfahrt bis Haltern am See als Linie 298. Der Taxibus 206 verkehrt bei Bedarf im Stundentakt zwischen Deuten und Wulfen.
Begründung der räumlichen und funktionalen Abgrenzung
Der ZVB umfasst die vorhandenen Einrichtungen von Handel, Dienstleistung, Freizeit, Kultur, Bildung und Sport. Er wird im Wesentlichen durch die umliegenden Verkehrsachsen begrenzt. Im Süden durch die Marktallee und den Napoleonsweg und im Westen durch die Schultenfelder Allee. Im Norden bildet der Midlicher Mühlenbach und im Osten der Barkenbergsee eine ablesbare Grenze des Versorgungsbereichs.
Die Abgrenzung weicht damit vom Vorschlag des CIMA-Gutachtens ab, welches nur die Versorgungsangebote des Handels, nicht aber die nördlich angrenzenden Bildungs-, Kultur- und Sportangebote umfasste [CIMA Stadtmarketing GmbH, Einzelhandelskonzept für die Stadt Dorsten, Köln, 2007, S. 103]. Da diese Angebote das Nebenzentrum jedoch wesentlich mit prägen, wurde der CIMA-Vorschlag (auch in Abstimmung mit der Bezirksregierung Münster) entsprechend ergänzt.
Die räumliche und funktionale Abgrenzung des ZVB Wulfener Markt in seinem dargestellten Umfang ist vor dem Hintergrund des nahe gelegenen ZVB in Alt-Wulfen dadurch zu rechtfertigen, dass der Standort eine maßgebliche Versorgungsfunktion für den Stadtteil Barkenberg übernimmt. Gleichzeitig ist jede weitere Entwicklungsoption, vor allem im Bereich des neuen EDEKA-Frischemarktes mit 1.500 m² Verkaufsfläche, im Zusammenhang mit dem ZVB "Dimker Allee" und der dauerhaften Stabilisierung des dort vom gleichen Pächter aufrecht zu erhaltenden EDEKA-Frischemarktes Verkaufsfläche zu sehen. Beide Standorte müssen sich funktional ergänzen und dürfen nicht in einen Wettbewerb miteinander eintreten.
Potenzialflächen
Großflächige Potenzialflächen beinhaltet der Bereich des ZVB „Wulfener Markt“ nicht. Von der Einbeziehung von im Umfeld vorhandenen Freiflächen wurde explizit Abstand genommen. Im Vordergrund für die weitere Entwicklung des Versorgungsbereichs steht die Aktivierung bestehender Leerstände sowie der Belebung der Ladenpassage.
Entwicklungsziel
Entwicklungsziel ist die Stabilisierung des Nebenzentrums und die Reduzierung der Leerstände (siehe zuvor). Insbesondere die Reaktivierung der Leerstände des ehemaligen SB-Verbrauchermarktes (vormals „TOOM“) steht hierbei im Vorderund. Weiterhin wird die verbesserte Verknüpfung der einzelnen Elemente des Versorgungsbereichs – u.a. bestehend aus Ladenpassage, Marktplatz, Verbrauchermarkt sowie dem Bereich des „Prisma Einkaufsparks (PEP)“ – angestrebt.
ZENTRALER VERSORGUNGSBEREICH „NAHVERSORGUNGSZENTRUM DIMKER ALLEE“
Zentralitätsstufe:
Nahversorgungszentrum
Versorgungs- / Verflechtungsbereich:
Wulfen-Barkenberg
Größe des zentralen Versorgungsbereichs:
rd. 1,66 ha
Anzahl und Größe der Einzelhandelsbetriebe:
8 Betriebe und 1 Leerstand ;
820 m² belegte Verkaufsfläche
Anzahl sonstiger Dienstleistungseinrichtungen:
18 Einrichtungen
zentrenbildende Sortimente:
Waren des kurzfristigen Bedarfs / der Nahversorgung.
Beschreibung des zentralen Versorgungsbereichs
Der ZVB "Dimker Allee" liegt zentral innerhalb des Hauptaufsiedlungsbereiches von Barkenberg beidseitig des Straßenknotenpunktes Dimker Allee / Himmelsberg im Zufahrtsbereich vom Wittenberger Damm. Der das ca. 1.200 m Luftlinie entfernt liegende Nebenzentrum "Wulfener Markt" ergänzende Nahversorgungsstandort besteht aus zwei funktionalen Einheiten - und barkenbergspezifisch aus drei Adressen - diesseits und jenseits der Dimker Allee:
- der westlich des Straßenknotens gelegenen "Ladenzeile" Dimker Allee 31 - 33 (Nordteil) und Himmelsberg 6 (Südteil) mit einer Bankfiliale, einem Edeka-Frischemarkt, einer Apotheke sowie kleinen Ladenlokalen und Imbissstätten
- und dem so genannten "Handwerkshof" östlich der Kreuzung Dimker Allee / Himmelsberg mit einem Elektro-Fachgeschäft, einem SCHLECKER-Markt und überwiegend Dienstleistungsnutzungen einschließlich einer Tankstelle.
Bis zum Beginn des Stadtumbaus in Barkenberg waren die beiden Nahversorgungskomponenten dies- und jenseits der Dimker Allee durch eine überdimensionierte Fußgängerbrücke verbunden. Brücke und Verbuschungen behinderten die Einsehbarkeit vor allem des Bereichs "Handwerkshof", verhinderten den optischen Wiedererkennungswert dieses für die Nahversorgung wichtigen Einzelhandelsstandorts und trennten die beiden benachbarten Standortkomponenten mehr als dass eine Verbindung und Einheit erkennbar war.
Der Abbruch der Fußgängerbrücke Anfang 2008 und die vorerst provisorische Gestaltung des Brückenumfelds im Zuge des Stadtumbaus bewirkten eine räumliche Öffnung und damit eine gute Einsehbar- und Zugänglichkeit dieses Nahversorgungsstandorts. Anstelle der Fußgängerbrücke mit steilen Rampen sind beide Einzelhandelskomponenten nunmehr behindertengerecht über eine Querungshilfe verbunden. Der aus stadtgestalterischen Gründen verbliebene Mittelpfeiler der abgebrochenen Fußgängerbrücke wird im Zuge der weiteren Wohnumfeldgestaltung bestrahlt und trägt zusätzlich zur Identifikation der Bevölkerung mit diesem Nahversorgungsstandort bei.
Wichtige Frequenzbringer des Nahversorgungsstandorts sind ein EDEKA-Frischemarkt in der "Ladenzeile" sowie ein Elektro-Fachmarkt und ein SCHLECKER-Drogeriemarkt im Handwerkshof auf der anderen Straßenseite. Weitere dominierende Nutzungen der "Ladenzeile" sind die Sparkassen-Zweigstelle Barkenberg, eine zahnärztliche Gemeinschaftspraxis mit überregionalem Einzugsbereich, eine Apotheke sowie gastronomische Angebote. Neben dem Elektro- und dem Drogeriemarkt befinden sich im Handwerkshof kleinteilige Nutzungen aus dem Dienstleistungsgewerbe, so u.a. Arztpraxen, eine Anwaltskanzlei, eine Bäckerei, Spiel- und Gaststättenbetriebe. Weiterhin hat hier in einem von der benachbarten Tankstelle gut einsehbaren Ladenlokal das Stadtumbau-Stadtteilbüro Wulfen seinen dauerhaften Standort.
Im Zuge der weiteren Stadtumbaumaßnahmen ist beabsichtigt, diesen zentralen Nahversorgungsstandort im Stadtteil baulich und gestalterisch aufzuwerten. So wird im Rahmen des Rückbaus und der Modernisierung der Wohn- und Geschäftsgebäude Dimker Allee 31 / 33 u.a. die Verkaufsfläche des EDEKA-Frischemarktes erweitert. Da insbesondere dieser Marktstandort eine elementare Nahversorgungsfunktion für den zentralen Kernbereich des Stadtteils wahrnimmt, ist es Ziel der Stadtteilentwicklung, diesen Standort trotz der Etablierung eines großflächigen EDEKA-Marktes (des selben Betreibers) im Bereich des Wulfener Marktes möglichst dauerhaft aufrecht zu erhalten. Durch die beabsichtigte Neubebauung der Abbruchflächen an der Dimker Allee, u.a. mit seniorengerechten Wohnungen, kann im fußläufigen Einzugsbereich des Standorts ein Kundenpotenzial gebunden werden, welches den Bestand des Nahversorgungsstandortes zu sichern vermag.
Anbindung mit dem öffentlichen Personennahverkehr
Die Haltestelle „Handwerkshof“ liegt zentral am neugeschaffenen niveaugleichen Übergang innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs. Sie wird durch drei Buslinien bedient, die zwischen Dorsten, Marl, Wulfen und Haltern am See verkehren. Die Schnellbuslinie 26 und die Buslinie 208 fahren zur Hauptverkehrszeit im Halbstundentakt, die Linie 298 verkehrt im Stundentakt. Ergänzt wird das Angebot – jedoch mit geringerer Bedeutung für den Versorgungsbereich – durch eine Nachtexpress-
linie.
Begründung der räumlichen und funktionalen Abgrenzung
Die räumliche und funktionale Abgrenzung des ZVB Dimker Allee orientiert sich nach dem vorhandenen gewerblichen Bestand an Einzelhandelsnutzungen und Dienstleistungen in direkter Abgrenzung zu der an den Versorgungsbereich unmittelbar angrenzenden Wohnbebauung. Der vorhandene Bestand gewerblicher Nutzungen soll zwar aufgewertet, aber nicht räumlich ausgeweitet werden. Damit wird weder dem CIMA-Gutachten noch dem Einzelhandels-Profilierungskonzept aus dem Jahre 2001 gefolgt, den Nahversorgungsstandort "Dimker Allee" durch Ansiedlung eines leistungsfähigen Lebensmittelmarktes zu stärken und den Versorgungsbereich nördlich und südlich der "Ladenzeile" deutlich zu erweitern.
Nach Entfall von 244 Wohneinheiten im Zuge des Stadtumbaus und der beabsichtigten Neubebauung der Abbruchflächen soll das Nahversorgungszentrum Dimker Allee auch zukünftig in seiner bisherigen, ausschließlich auf das Wohnumfeld orientierten Nahversorgungsfunktion beibehalten, durch eine bauliche und gestalterische Aufwertung zwar stabilisiert, die Gesamt-Verkaufsfläche am Standort aber nicht deutlich ausgeweitet werden. Der fußläufig oder fahrradorientierte Nahversorgungsbereich "Dimker Allee" ergänzt damit das eher kfz-orientierte Nebenzentrum "Wulfener Markt", tritt aber nicht in eine Konkurrenzsituation mit diesem nebenzentralen Standort ein.
Potenzialflächen
Großflächige Potenzialflächen sind im ZVB nicht enthalten.
Entwicklungsziel
Sicherung der Nahversorgung und Stabilisierung des Versorgungsbereichs.
